FAVÖK Beklentilerle Örtüştü, Net Kar Faaliyet Dışı Kalemler Nedeniyle Geride Kaldı; Satın Almalar Katkı Vermeye Başladı
Endeks Üzerinde Getiri
Hedef Fiyat, TL 154.00 (önceki 134.00)
Güncel Fiyat, TL 104.80
Getiri Potansiyeli: %47
Torunlar GYO (TRGYO; EÜG; 12A HF: 154 TL), 1Ç26’da 1,63 milyar TL net kar açıkladı (y/y: +%64), güçlü operasyonel performans bu sonucun temel belirleyicisi oldu. Net satışlar, tekrarlayan gelirlerdeki güçlü büyüme (y/y: +%18,8; %2,6’sı organik, %16,2’si Forum Mersin & Forum Kayseri katkısı) ve konut & ofis teslim gelirlerindeki belirgin artışın (1Ç26: 523 milyon TL; 1Ç25: 20 milyon TL) katkısıyla y/y %40 büyüyerek 3,36 milyar TL’ye ulaştı. FAVÖK, tekrarlayan gelir segmentindeki brüt kar marjının güçlenmesi (y/y: +13,9 puan) ve disiplinli gider yönetiminin (faaliyet gideri/satış oranında y/y: -0,8 puan) desteğiyle y/y %62 büyümeyle 2,45 milyar TL’ye yükselirken FAVÖK marjı y/y 10,3 puan iyileşmeyle %73,1’e ulaştı.
Tahminlerle karşılaştırma: Net satışlar beklentilerle büyük ölçüde parallel gerçekleşti. FAVÖK bizim tahminimizi %6 aştı ve piyasa beklentisiyle paralel geldi. Net kar ise faaliyet dışı kalemlerin etkisiyle bizim tahminimizin %9, piyasa beklentisinin ise %21 altında kaldı.
Net Nakit: Finansal yatırımlar dahil düzeltilmiş net nakit, Ocak 2026’da gerçekleştirilen Forum Mersin ve Forum Kayseri’nin 349,5 milyon Avro bedelle satın alınmasının etkisiyle 4Ç25’teki 30.895 milyon TL seviyesinden 1Ç26 sonu itibarıyla 18.820 milyon TL’ye geriledi.
1Ç26 sonrası işlemler: Şirket, İlkadım/Samsun’da 37.000 m² arsayı 805 milyon TL’ye satın alırken Başakşehir/İstanbul’daki toplam 45.600 m² arsa parsellerini ~1,20 milyar TL’ye sattı.
Temettü: Genel kurula 5 milyar TL temettü dağıtımı teklif edildi (%4,8 temettü verimi). Hisse başına 5,00 TL olarak hesaplanan ve 15 Mayıs’taki genel kurulda pay sahiplerinin onayına sunulacak olan dağıtım tutarı, indirimli GYO kurumlar vergisi oranından yararlanmak için gereken %50 dağıtım eşiğini aşıyor. Hak kullanım tarihi 21 Mayıs, kayıt tarihi 22 Mayıs, ödeme tarihi ise 25 Mayıs olarak belirlendi.
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü: ~24,2 milyar TL (piyasa değerinin ~%23’ü) seviyesindeki ertelenmiş vergi yükümlülüğü dikkatli bir değerlendirme gerektiriyor. İlk olarak, raporlanan yükümlülükler %30 yasal oran üzerinden hesaplanmakta olup dağıtılabilir net karının en az %50’sini dağıtan GYO’lara uygulanan %10 indirimli oran göz önüne alındığında efektif vergi yükünü olduğundan yüksek yansıtmaktadır. İkinci olarak, uzun vadeli kira gelirine odaklı bir GYO olarak söz konusu yükümlülüklerin büyük bölümü ancak varlık satışında somutlaşabilecektir. Gerçeğe uygun değerin önemli ölçüde altında satış beklenmediğinden, olası nakit vergi çıkışının mevcut NAD iskontosunun (~%39) daralmasıyla eş zamanlı gerçekleşeceği ve net etkinin içsel değer üzerinde büyük ölçüde nötr kalacağı değerlendirilmektedir.
Yorum: FAVÖK düzeyinde operasyonel sonuçlar piyasa beklentisiyle büyük ölçüde örtüştü; tekrarlayan gelir segmentindeki marj dinamikleri olumlu seyretti. Piyasa beklentisinin %21 altında kalan net kar, faaliyet dışı kalemlerden kaynaklanmakta olup temel kar kalitesinde herhangi bir bozulmaya işaret etmemektedir. Önerilen hisse başına 5,00 TL temettü yasal dağıtım eşiğini aşarak indirimli GYO vergi oranını güvence altına aldı. Genel değerlendirmemiz itibarıyla çeyreği hafif olumlu olarak nitelendiriyoruz.
Değerleme: 1Ç26 sonuçlarının ardından modelimizi güncelleyerek revize makro varsayımlarımızı dahil ettik ve bir çeyrek ileri taşıdık. 12 aylık hedef NAD/hisse değerlememiz olan 220 TL’ye uyguladığımız %30 hedef iskonto çerçevesinde 12 aylık hedef fiyatımızı 134 TL’den 154 TL’ye yükseltiyoruz; Endeks Üzeri Getiri tavsiyemizi koruyoruz.
Kaynak: Ak Yatırım