Aydın Eroğlu – 02.01.2013
Bir süredir merak edilen konut alımlarındaki KDV düzenlemesi belli oldu. Maliye Bakanlığı’ının açıkladığı yeni düzenlemeye göre; yeni konut alımlarında kdv artık evin değil, arsanın metre kare fiyatına göre belirlenecek. Bu nedenle öncesinde 149 metre kareden küçük olduğu için % 1 olan kdv, yeni uygulama sonrasında arsa metre kare birim değeri 500 ile 1.000 TL olanlarda % 8, arsa metre kare birim değeri 1.000TL.’nin üstünde olanlarda % 18 olarak uygulanacak.
Eski düzenlemede fiyatı çok yüksek olmasına rağmen, 149 metre kareden küçük diye % 1 kdv uygulamasının da adil olduğu söylenemezdi. Ama yeni düzenleme de, çok ciddi sıkıntılar yaratacak gibi duruyor. Özellikle büyük şehirlerde ve rantı yüksek semtlerde kdv % 18 düzeyine denk gelecektir. Bu da konut alımlarındaki alım maliyetinin ciddi artmasına neden olacağı için, sektördeki yeni yatırımları ve yeni ruhsatı alınacak projelere olan talebi olumsuz etkileyecektir.
Düzenleme Yapı Ruhsatı 1 Ocak 2013 Sonrası İçin Geçerli Olacak!
Ancak yeni yatırımları olumsuz etkileyecektir dediğimi farketmişsinizdir. Çünkü, düzenleme ruhsatı yeni alınacak inşaatlar için geçerli olacak olup, ruhsatı önceden alınmış olan ve yapılmakta olan projeler için geçerli olmayacaktır. İşte bu nedenle, mevcut projelerdeki konut stokuna karşı ekstra talep yaratabilir. Bu nedenle de, mevcut konut projelerindeki konut stoklarının erimesine katkı yapabilir. Fakat yeni inşaat yatırımı kararlarını olumsuz etkiler. Kentsel dönüşüm kararının uygulanmaya başladığı bir dönem için çok da isabetli bir uygulama değişikliği olduğunu söyleyemeyeceğim.
İlk anda tüm gayrimenkul sektöründe olumsuz algı yarattığı için, borsada halka açık gayrimenkul şirketlerinin hisseleri olumsuz etkilendiler. Lakin dediğim gibi, uygulamanın yapı ruhsatı yeni alınacak projeler için geçerli olduğu ve bu nedenle de, mevcut yapılmakta olan konut projelerine ekstra talep yaratacağı için stok erime hızını arttıracaktır. Bu açıdan bakınca, gayrimenkul şirketlerinin önümüzdeki dönem satışlarında artışlar görülebilir ve ilgili hisselere olan talep yeniden artabilir. Ancak yasal düzenleme değişmediği takdirde, sonrası için sektörün büyümesine gem vuracak bir gelişme diye düşünüyorum.
Uygulama böyle kalırsa, merkezdeki arsa fiyatları daha pahalı olacağı için, şehirlerin büyümeleri sınırlarına doğru olacaktır. Bu da şehirlerdeki dikine yapılaşmayı, enine doğru büyüme yönünde değiştirecektir. Eğer özel sınırlamalar getirilmezse, değerli tarım alanlarının inşaat alanı olması riskini de arttıracaktır.
Konuttaki kdv oranının, arsa ya da konutun metre kare fiyatına göre değil de, konutun fiyat kademelerine göre belirlenmesi daha adil olur fikrindeyim. Gelen tepki ve itirazlar sonrasında, yeni düzenlemede değişiklikler olabileceğini düşünüyorum.
Saygılarımla
www.aydineroglu.com – www.borsaanalizci.com