Akiş GYO Hisse Yorumu
Hisse fiyatı (12 Aralık 2018) 2.54
Hisse fiyat aralığı (52 haftalık) 2.2 / 3.2
Piyasa Değ. (milyon TL – $ mn) 1,092 – 204
Hisse adedi (milyon) 430.1
Halka Açıklık Oranı %38
Salı günü Akiş GYO tarafından düzenlenen analist sunumuna katıldık. Sunumda, şirket yöneticileri Akiş GYO faaliyetleri hakkında bilgiler, son gelişmelerin şirketin faaliyetleri üzerine etkilerini ve 2019 yılına yönelik beklentilerini paylaştı. 2019 yılında şirket yönetiminin ana önceliklerinin borç vadesinin uzatılması, nakit akımlarının etkin bir şekilde yönetilmesi, türev ürünlerin daha çok kullanılması ve AVM’lerde yiyecek, içecek ve eğlence alanlarına odaklanarak daha fazla ziyaretçi trafiği yaratılması olduğu belirtildi. Şirketin pay senedi, net aktif değerine (NAD) göre %70 iskontolu işlem görmekte olup, son bir yıldaki NAD iskontosu ise %53’dür. Şirketin cari NAD iskonto oranı, Borsa İstanbul’da işlem gören üç büyük gayrimenkul yatırım ortaklığının (EKGYO, TRGYO, ISGYO) ağırlıklı ortalama NAD iskontosu olan %60’dan daha yüksektir.
Toplantının Ana Başlıkları
▪ AVM’lerin performanslarına baktığımızda ise, 9A18 itibariyle, 3 yıllık dönemde Akasya ve Akbatı Alışveriş Merkezleri’nde bulunan mağazaların ciro büyümesi, YBBO olarak, ortalama %18 olup bu oran Türkiye ortalaması olan %15,5’den ve TÜFE artışı olan %14’den daha yüksek gerçekleşmiştir. Aynı dönem aralığında AVM’lerdeki ziyaretçi sayılarındaki artış, YBBO olarak, %2 olup aynı dönemde Türkiye’deki AVM’lerdeki bu oran %3 azalış olarak gerçekleşmiştir. Doluluk oranları olarak ise, 30 Eylül 2018 itibariyle, Akasya ve Akbatı AVM’nin doluluk oranları sırasıyla %96,4 ve %98,6 olarak kaydedilmiştir. Her iki AVM’de bulunan mağazalarda ortalama el değiştirme oranları, mağaza bazında %9 seviyesinde seyretmiştir. Akasya ve Akbatı AVM’lerin son bir yıldaki kira gelirleri ise, sırasıyla 57 ve 23 milyon ABD doları olarak kaydedilmiştir. Diğer taraftan, Bağdat Caddesi üzerinde bulunan ve Beymen’e kiralanan yaklaşık 5.000 m² alana sahip mağaza yıllık bazda 3,2 milyon ABD doları kira geliri yaratmaktadır.
▪ 4Ç18 performansı olarak, Akasya AVM ve Akbatı AVM’de faaliyet performanslarının iyi seyrettiği açıklandı. Şirket yöneticileri, Ekim ayında AVM’lerdeki mağazaların satış performansında zayıf bir seyir olsa bile, Kasım ayında satışların hızlandığını ve Aralık ayında ise güçlü seyrin devam ettiğini belirttiler. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karara İlişkin Tebliğ’de değişiklik yapılmasını içeren tebliği doğrultusunda şirket bütün kira kontratlarını tebliğde belirtilen hususlar doğrultusunda Türk Lirası’na çevirmiştir. Söz konusu çevrim öncesinde, şirketin kira gelirlerinin yaklaşık %95’i ABD Doları bazında ve %5’i ise Euro bazında idi. AVM’lerinin brüt kira getirisi, ABD doları bazında, %8 olarak kaydedilmiştir.
▪ Yeni projeler olarak, Akiş GYO’nun Beykoz’da geliştireceği ve 2020 yılında başlanılması beklenen projesinde 240 milyon TL yatırım olması planlanmakta olup bunun 90 milyon TL kısmı halihazırda gerçekleşmiştir. Projeden elde edilecek gelir tutarı 370 milyon TL olup, projenin beklenen iç verim oranının %25 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir. Diğer yandan, Londra’da gerçekleştirilecek Aldgate projesinde ise, şirket 2019 yılında projeye başlamayı ve 2,650 m² üzerine gerçekleştirilecek 42 bağımsız bölümlü projesinde kendi payına düşen (%51) toplam yatırım tutarının 4 milyon GBP ve proje gelirinin ise 6,7 milyon GBP olmasını beklemektedir. Bu projenin iç verim oranı, GBP bazında, %20’dir.
▪ Akiş GYO’nun 30 Eylül 2018 itibariyle, 339 milyon ABD doları net borcu bulunmakta olup, net borç/FAVÖK rasyosu 6,1’dir. Diğer taraftan, şirketin 2019 yılındaki geri ödeyeceği borç miktarı 361 milyon TL, 83 milyon ABD doları ve 4 milyon Euro olup, şirket borçlarının vadesini uzatmayı planlamaktadır. Ayrıca, şirket yöneticileri kur riskini yönetmek amacıyla hedging enstrümanları kullanmayı planlamakta olup, hedge oranının %60-70 arasında olacağını ancak bu hedging stratejisi ile ilgili olarak henüz kesin karar alınmadığını da bildirdiler. Akiş GYO’nun %7,36 hissedarı olan EBRD ile yapılan pay alım anlaşmasına istinaden, şirket 2019 yılında en az 20 milyon ABD doları tutarında nakit temettüyü tüm hissedarlarına ödemeyi öngörmektedir.
▪ Şirket yönetimi 2018 yılında brüt karın, yıllık bazda, %27 artış kaydederek 297,6 milyon TL, faaliyet giderlerinin ise, %30 azalarak 31,1 milyon TL olmasını ve net faaliyet karının ise %40 artış ile 266,5 milyon TL olmasını beklemektedir. Yönetimin 2019 yılına yönelik beklentileri ise, brüt karın %20 büyümesi ve 357 milyon TL’ye ulaşması, faaliyet giderlerinin 31 milyon TL seviyesinde yatay seyretmesi ve buna bağlı olarak net faaliyet karının ise %22 artış ile 326 milyon TL olması yönündedir.