NAV İskontosu Derin, Kira Akışı Güçlü
Öneri: Endeks Üzeri Getiri
Hisse Başın Fiyat: 129,20 TL
Hisse Başına Hedef Fiyat: 230,00 TL
Getiri Potansiyeli: %78
Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ı (RGYAS) %78 getiri potansiyeliyle, hisse başına 230,00 TL hedef fiyat ve Endeks Üzeri Getiri önerisiyle araştırma kapsamımıza alıyoruz. DCF yöntemini kullanarak gayrimenkulleri değerledikten sonra, Net Varlık Değeri (NAV) yaklaşımına dayalı bir değerleme metodolojisi kullanıyoruz. Bu çift katmanlı çerçeve, hem varlık bazlı “taban değerlemeyi” hem de makroekonomik dinamiklere duyarlı piyasa ima katsayılarını yakalamamızı sağlıyor ve böylece kısa ve orta vadede içsel değer ile hâkim piyasa duyarlılığı arasında dengeli bir bakış açısı elde ediyoruz.
Yaklaşık 742 bin m² brüt kiralanabilir alana (650 bin m² AVM, 92 bin m² ofis) sahip, sekiz kente yayılmış prime lokasyonlu portföy, son finansal dönemde %98,7 dolulukla tarihî zirvesine ulaştı; sözleşmelerin “sabit + ciro” yapısı enflasyon ve kur oynaklığına karşı güçlü bir gelir kalkanı sunuyor. Operasyonel nakit akımı 2024’te 12 milyar TL seviyesinde kalarak borç servisini rahatlıkla karşıladı; net borç/özsermaye rasyosunun 0,37x seviyesine inmesi finansman riskini belirgin şekilde azalttı.
0,37x PD/NAD seviyesinde işlem gören hisse senedi, portföyün net varlık değerinin yalnızca üçte biri kadar bir fiyattan işlem görmektedir; faiz oranları ve CDS’lerin normalleşme senaryosu altında bu iskonto baskısının kademeli olarak ortadan kalkmasını bekliyoruz. NAV hesaplamamızda, 16 varlık ve projeden oluşan brüt portföyden net borcu çıkararak 101 milyar TL’lik bir öz sermaye değeri elde ediyoruz; bunu uygun 0,75x çarpanıyla çarptığımızda, 76 milyar TL’lik bir öz sermaye değeri elde ediyoruz. Böylece, hisse başına hedef fiyatımız 230,00 TL’ye ulaşıyor.
Başlıca risk faktörleri,
i) portföy dönüşüm ve geliştirme takviminde olası gecikmeler,
ii) yüksek faiz ortamının borç yenileme maliyetini artırarak nakit akışı üzerinde baskı kurması,
iii) ticari kiralara yönelik olası yasal tavan ya da stopaj artışının kira artış hızını sınırlaması ve iv) e-ticaret penetrasyonunun yükselmeye devam etmesiyle AVM ziyaretçi trafiğinde beklenenden güçlü bir zayıflamanın ciro bazlı kira gelirlerini olumsuz etkilemesi olarak sıralanabilir.
Raporun tamamı için tıklayın.
Kaynak: Phillip Capital