3 Ocak 2014 Tarihli ve 28871 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin ardından ilk ihraç belgesi Nisan 2016’da onaylandı ve ilk ihraç da Temmuz 2016’da gerçekleşti. Bu gelişme ile birlikte sektöre de bir hareketlilik geldi.
Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği’nin yayınladığı verilere göre, yeni kurulmaya başlandığı 2016 yıl sonunda, 3 adet gayrimenkul fonu 85 milyon TL tutarında büyüklüğe sahipken, 2018 sonunda toplam gayrimenkul yatırım fonu sayısı 32’ye çıkmış, portföy yönetim şirketlerinin yönettiği fonların büyüklüğü ise 4 milyar TL’ye yaklaşmıştır.
Portföy Yönetim Şirketleri’nin en büyük gelir kaynağını oluşturan portföy yönetim komisyonlarına baktığımızda da Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın, özellikle 2018 yılında Emeklilik Yatırım Fonları’ndan kaynaklı gelir kaybını telafi ettiği görülmektedir.
Bu verilere www.tspb.org.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
Bu yazının yazıldığı an itibariyle Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda (KAP) 26 farklı Portföy Yönetim Şirketi’nin toplam 45 adet Gayrimenkul Yatırım Fonu listelenmekte olup, bunların 4 adedi henüz ihraç aşamasındadır. Bunlara ek olarak bu listedeki 6 adet fon da Borsa İstanbul’da Pay Piyasası’nda işlem görmektedir. Söz konusu Portföy Yönetim Şirketlerinin yeni Gayrimenkul Yatırım Fonu kurma konusundaki iştahı ve çalışmaları da sektör tarafından bilinmektedir.
İstatistiklerden de görüleceği üzere yatırımcıların bu fonlara olan ilgisini gören Portföy Yönetim Şirketleri, hem rafa koyacağı iyi bir alternatif hem de yeni bir gelir kalemi olarak gördüğü bu fonlara yönelmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları, içerdiği enstrümanlar sebebiyle işleyiş olarak Menkul Kıymet Yatırım Fonları’ndan bir hayli farklıdır. Haliyle Portföy Saklama Kuruluşları ile olan ilişkiler de farklılık göstermektedir; örneğin Gayrimenkul alım/satım süreçlerinde, Tapu işlemlerinde hem Portföy Yönetim Şirketi hem de Portföy Saklama Kuruluşu yetkilileri aktif rol almaktadır. Bununla birlikte fonun aldığı hizmetler itibariyle Menkul Kıymet Yatırım Fonları’ndan daha fazla vergisel süreç bulunmaktadır. Bunlara ek olarak tebliğde belirlenen sınırlamaların takibi de bu tip, özellikli fonlar için, portföy saklama, iç kontrol, teftiş, bağımsız denetim süreçlerinde oldukça büyük önem arz etmektedir.
En önemli konulardan biri de, Sermaye Piyasası Kurulu’nun ilgili tebliğlerle bu fonlar için uygulanacak muhasebe planı ve günlük portföy değeri, günlük toplam değer tablolarındaki farklılıklardır. Özellikle sektör için yeni olan bu fonlardaki muhasebesel uygulamalarda, yeknesaklık oluşturmak ve böyle zor operasyonel süreçleri daha sağlıklı takip edebilmek adına Sn.Berna Sema Yiğit Sevindi’nin Kasım 2018’de yayınladığı “Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Muhasebe Uygulamaları” isimli kitabı çok değerlidir.
Kitapta Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun kuruluşu, işleyiş süreçleri, yönetimi, sınırlamaları, değerlemeleri, raporlamaları gibi mevzuatta yer alan unsurlar herkesin anlayabileceği bir dille anlatılmış. En önemli ve bana göre en değerli kısmı ise ilk satıştaki pay girişinden, gayrimenkul ve diğer sermaye piyasası araçlarına ilişkin neredeyse tüm varlıkların değerlemelerine, vergi ödemelerine, alım/satım ve kira gelirlerine, yönetim, denetim ve diğer tüm giderlerine kadar çok geniş bir yelpazede oldukça detaylı muhasebe kayıt örnekleridir.
Son dönemde ziyaretine gittiğim çoğu Portföy Yönetim Şirketinin kitaplığında veya yöneticisinin masasında gördüğüm bu kitabı henüz edinmemiş olanlara kesinlikle tavsiye ediyorum.
Berna Hanım’ın kitabında bahsettiği süreçler kadar, bu süreçlerin uygun platformda yönetilmesi de oldukça önem kazanıyor. Yani mevzuata uygun muhasebe alt yapısını sağlayabilen, tebliğin gerekliliği olan iç kontrol raporları dahil tüm raporlamaları kolaylıkla üretebilen, tebliğde yatırım yapılabilecek tüm gayrimenkul tiplerini sistemsel olarak karşılayabilen, gayrimenkul dışında kalan sermaye piyasası araçlarını da aynı kolaylıkla değerleyip raporlayabilen, bunları yaparken de entegrasyon kabiliyeti yüksek ve tam otomasyon imkanları sayesinde insan kaynağına optimum seviyede ihtiyaç duyan çözümler, fon yöneticilerine sadece fonu yönetmeleri ve operasyonel süreçlerde boğulmamaları açısından büyük avantaj sağlamaktadır. Kendini “Dijital Dönüşüm Partneri” olarak tanımlayan İnfina Yazılım A.Ş.’nin İnfleks Fon Operasyon çözümü yukarıda bahsettiğim süreçlerde fon kurucularına destek vermektedir.
Yakın zamanda portföy yönetim şirketlerinin bu iştahının artarak devam edeceğini ve yatırımcılardan gelecek talepler doğrultusunda Gayrimenkul Yatırım Fonu sayılarında ve büyüklüklerinde artış olacağını öngörüyorum. Tabii ki bu fonların kurucularının da, sadece portföy yönetiminde değil, özellikle operasyon süreçlerinde ve muhasebe sistemlerinde de, mevcut insan kaynağını en optimum şekilde değerlendirmek için uygun çözümlere ve yazılımlara, yani İnfina Yazılım A.Ş. gibi “Dijital Dönüşüm Partnerleri”ne yöneleceğini düşünüyorum.
Bu ve benzer konularda fikir alışverişinde bulunmak isterseniz, detaylı iletişim bilgilerim http://www.iskenderada.com adresinde yer alıyor.
Hepinize bol kazançlar dilerim.