Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu
Halka Arz Bilgileri
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (“Şirket”, “Körfez GYO”) mevcut 49.500.000 TL olan ödenmiş sermayesini 16.500.000 TL (%33,33) artırarak, 66.000.000 TL’ye yükseltmeyi, artırılan 16.500.000 TL sermayeyi temsil eden hisse senetlerini mevcut ortakların Rüçhan haklarını kısıtlayarak halka arz etmeyi öngörmektedir.
Halka arz, sabit fiyatla talep toplama ve bakiyeyi yüklenim aracılığı yöntemi ile yapılacaktır. Halka arz fiyatı 1,15 TL’dir. Buna göre Şirket’in halka arz sonrası piyasa değeri 75.900.000 TL, halka arz büyüklüğü ise 18.975.000 TL olmaktadır.Toplam 16.500.000 TL nominal değerli hisse satışı ardından halka açıklık oranı %25,00 olacaktır.
Körfez GYO Hakkında
Körfez GYO, “Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.” unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. 2011 yılı Aralık ayında ise gerekli izinlerin tamamlanmasının ardından gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşerek Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ünvanını almıştır.
Şirket’in ana ortağı Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. (“Kuveyt Türk”) olup 31 Aralık 2013 tarihi itibarıyla çalışan sayısı 7 kişidir. Şirket Merkezi İstanbul Şişli’de yer almaktadır.
Kartal Horizon Projesi ( Konut + Ticari Alan Karma Projesi )
Mart 2012 tarihinde yüklenici firma ile hasılat gelirlerinin %50-%50 oranında paylaşımı konusunda anlaşma yapılmıştır.Anlaşmaya göre satış bedelinde Körfez GYO payı 82 milyon TL’den düşük olamayacak olup, bu tutarın üzerindeki satış hasılatı yüklenici firma ile Körfez GYO ile eşit oranda paylaşılacaktır.
5.983m²’lik arsa üzerinde inşa edilmekte olan proje 178 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İki blok halinde inşa edilen projenin toplam inşaat alanı 43.690 m², toplam brüt satılabilir alanı ise 27.123 m²’dir. Proje inşaat aşamasındadır. Diğer yandan projede yer alan bağımsız bölümlerin satışlarına Dumankaya İnşaat tarafından başlanmıştır.
Güre Körfez Tatil Köyü Tesisi
Balıkesir’in Edremit İlçesi, Güre Köyü, Ilıca Alanı Mevkiinde yer alan denize sıfır 24.934,24 m² alan üzerine kurulu tesisin %80,15’ine gelen, devremülklerin 3.539’u ile otel, sosyal tesis, 8 adet işyeri, hamam ve 2 havuzu içeren toplam 12 adet ticari ünite Körfez Tatil Beldesi Turistik Tesisler ve Devremülk İşletmeciliği A.Ş.’den Eylül 2013 tarihinde alınmıştır. Satın alma işleminin ardından devremülklerin dağılımı 3.539 adet, diğer müşteriler 1.233 adet ve Körfez Tatil Beldesi 14 adet olarak değişmiştir.
İmar haklarındaki iyileşmeler ve 6306 sayılı yasa ile karar alma süreçlerinin kolaylaşması nedeniyle, 4 Ekim 2013 tarihli Yönetim Kurulu toplantısında, Şirketin aktifinde bulunan ve tapuda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Köyü, Ilıca Alanı Mevkii`nde bulunan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması amacıyla projelendirme çalışmalarına başlanmasına karar verilmiştir. Arsanın termal su potansiyelini de değerlendirerek yılın on iki ayı hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde, mevcut hak sahiplerine muadil devreler verilse dahi,kalan devrelerin satışının ilgi göreceği ve eskisine göre çok daha büyük inşa edilecek otelin
iyi bir kira geliri ve satış değeri oluşturacağı düşünülmektedir.
Kilyos Arsası
Arsa İstanbul İli Sarıyer İlçesi Kilyos Köyü’nde yer alan geliştirilmemiş boş imar parselidir. Arsanın yüz ölçümü 8841 m² ve imar durumu net parsel alanı üzerinden TAKS: 0,10, KAKS: 0,20 ve HMAX: 6,50 metre olmak üzere konut imarlıdır.
Ortaklık Yapısı:
Şirketin kayıtlı sermaye tavanı 500.000.000 TL olup, ödenmiş sermayesi 49.500.000 TL dir. Şirket paylarının Kuveyt Türk’e ait olan 19.087.800 adedi A grubu, 30.412.200 adedi ise B grubudur. Şirket’in mevcut ve halka arz sonrası oluşacak ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Finansal Bilgiler
2013 yılsonu itibari ile 80,3 milyon TL aktif büyüklüğü bulunan Şirket’in özkaynak toplamı 31,6 milyon TL olup, borçlanma oranı %153,8’dir. Finansal borcu bulunmayan Şirket’in Kuveyt Türk’e 22,2 milyon TL tutarında kısa vadeli ticari borcu bulunmaktadır. Şirket’in ayrıca Kartal Projesine ilişkin olarak yüklenici firmadan almış olduğu 26,3 milyon TL avans tutarı bulunmaktadır. 22,9 milyon TL nakit ve nakit benzeri varlığı bulunan Şirket’in stoklarının toplamı ise 48,9 milyon TL’dir.
Şirket yatırım aşamasında olduğundan gelir tablosunda satış hâsılatı yer almamaktadır. Şirket’in 2011’de 1,1 milyon TL, 2012’de 2,3 milyon TL ve 2013 yılında ise 2,1 milyon TL genel yönetim gideri bulunmaktadır. 2013 yılında yatırım amaçlı gayrimenkullerin makul değerindeki artıştan 2,6 milyon TL gelir yazan Şirket, 426 bin TL esas faaliyet karı açıklamıştır. Yatırım faaliyetlerinden 4,9 milyon TL gelir elde eden Körfez GYO’nun yatırım faaliyetlerinden giderleri 5,8 milyon TL olmuştur. 2013 yılı net dönem zararı ise 382 bin TL’dir. Şirket 2012 yılında ise 2,4 milyon TL zarar açıklamıştır.
Fiyat tespit raporu hakkındaki görüşlerimiz
Raporda Şirket’in bulunduğu sektör hakkında verilen bilgiler ile Şirket hakkındaki bilgi, açıklama ve mali tablolar yeterlidir.
Şirket’in net aktif değeri Kartal Projesi’nin tamamlanması durumunda oluşacak değerin bugünkü değeri olan 108,3 milyon TL kullanılarak hesaplanmıştır. Borsa görüşünde yer aldığı üzere 31.12.2013 tarihi itibari ile Projenin fiziki tamamlanma oranının %19 ve hak ediş oranın ise %32 olması nedeni ile hesaplama yapılırken mevcut tamamlanma oranına göre hesaplanan piyasa değerinin kullanılmasının daha makul olacağını düşünmekteyiz.
Değerleme yapılırken net aktif değer ve Piyasa Değeri / Defter Değeri çarpanlarının kullanılması gayrimenkul yatırım şirketi olduğu için uygundur.
Benzer şirketlerin seçiminde net aktif değerinin büyüklüğü ve sabit getiri elde edip etmediğine göre seçim yapılması makuldür.
Piyasa Değeri/Defter Değeri çarpanının ağırlığı %20 olarak alınırken, Net Aktif Değeri/Defter Değeri çarpanının ağırlığı %30 ve net aktif değerin ağırlığı %50 olarak alınmıştır. Dolayısıyla piyasa değeri hesaplanırken net aktif değerin etkisi %80 olmaktadır.
Şirket mali tablolarında varlıkları maliyet değerleri ile gösterdiği için PD/DD çarpanına göre piyasa değeri hesaplanırken mali tabloları aynı yöntemle hazırlayan firmalar kullanılarak daha makul bir değere ulaşılabileceği görüşündeyiz.
Nihai piyasa değerinde Piyasa Değeri/Defter Değeri çarpanının ağırlığının görece düşük kaldığını ve bir miktar artırılmasının daha makul bir piyasa değeri vereceğini düşünmekteyiz.
Sonuç
Aşağıdaki tabloda Körfez GYO için halka arz sonrası hesaplanan PD/DD ve PD/NAD çarpanları ve bu çarpanların tüm GYO çarpanları, net aktif değeri 1 milyar TL’nin altında olan GYO’lardan sabit gelir elde eden GYO’ların çıkartılması ile elde edilen benzer şirket çarpanları ve bu benzer şirketlerden varlıklarını mali tablolarında maliyet yönetimi ile gösteren şirketlerin çarpanlarına göre iskonto(-)/ prim oranları yer almaktadır. Diğer firmaların net aktif değeri Körfez GYO fiyat tespit raporundan alınmış olup, Körfez GYO net aktif değeri hesaplanırken Kartal Projesi’nin mevcut tamamlanma oranına göre hesaplanan piyasa değeri kullanılmıştır.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!