Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu / Galata Yatırım – (22.04.2014)

Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu

A- ŞiRKET HAKKINDA VERİLEN BİLGİLER

1. Faaliyet Konusu hakkında

Körfez GYO’ nun faaliyet konusu, sektör hakkında bilgi, Şirket’ in portföyü ve bu portföy üzerinde planlanan projeler konularında yapılan açıklamalar genel bir değerlendirme yapmaya yetecek ölçüde açık bir şekilde ifade edilmiştir.

2. Mali Tablolar hakkında

Raporda yer verilen 2011, 2012 ve 2013 yılsonu dönemlerine ait bilanço ve gelir tabloları açık ve kapsamlıdır. Değerleme Raporu’ nun son sayfasında Şirket’ in 2010 yılından sonra satış geliri elde etmediği, bu dönemde faaliyet giderlerine katlanılırken, kasada bulunan mevcut nakdin finansal yatırımlar yoluyla değerlendirilmesi suretiyle finansal gelir/gider elde edildiği açık bir şekilde ifade edilmiştir.

3. Halka Arz Gelirinin kullanım yerleri hakkında

Fiyat Tespit Raporu’ nda halka arz gelirinin ne amaçla kullanılacağına ilişkin net bir ifade bulunamamıştır. Ancak Kap’ ta yayınlanan İzahname’ de, Halka Arzdan elde edilecek fon ile Sarıyer/Kilyos’ ta bulunan arsa üzerinde ve yıkım kararı kesinleşen Balikesir/ Edremit’ teki Güre tesisinin 6306 sayılı Afet Yasası kapsamında yıkılarak arsaya dönüşmesi sonrasında tesise ait arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları değerlendirileceği belirtilmiştir. İzahnamede ayrıca “Halka Arz geliri ile söz konusu arsalar üzerindeki muhtemel projelerin inşaatlarının finanse edilmesi planlanmaktadır.” denilmektedir. Bu bilgilerin Fiyat Tespit Raporu’ nda da verilmesinin daha doğru olacağını düşünmekteyiz.

B- DEĞERLEME HAKKINDA VERİLEN BİLGİLER

Değerleme Metodolojisi

Gedik Yatırım, Körfez GYO’ nun halka arz için 1,15 TL fiyat belirlemiş olup, yayımlanmış olan fiyat tespit raporuna göre Şirket’ in değerlemesinde Net Aktif Değer Yöntemi ve Piyasa Çarpanları yöntemleri kullanılmıştır. Değerleme metodolojisi, aşağıda yer alan değerleme yöntemleri için ayrı ayrı ve açık bir şekilde ifade edilmiştir. Raporun 9. Sayfasında yöntemlerin verdiği değerler ve hesaplamadaki ağırlıkları tablo halinde belirtilmiştir.

A– Net Aktif Değer Yöntemi (Ağırlık % 50)

B– Piyasa Çarpanları Yöntemi (Piyasa Değeri/Net Aktif Değerine göre) (Ağırlık % 30)

C– Piyasa Çarpanları Yöntemi (Piyasa Değeri/Defter Değerine göre) (Ağırlık % 20 )

C – DEĞERLEME ÇALIŞMASI

1- Net Aktif Değeri Yöntemi

Değerlemede, SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerine yaptırılan değerleme raporları kullanılmıştır. Varlıkların rayiç değerlerinden yükümlülükler düşülmüştür. Net Aktif Değer yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 milyon TL, pay başına değer ise 2,30 TL olarak hesaplanmıştır.

2- Piyasa Çarpanları Yöntemi

Değerleme Raporu’nda Piyasa Değeri/ Net Aktif Değeri ve Piyasa Değeri/Defter Değeri oranları kullanılmıştır. Sektör ortalamaları alınırken Emlak GYO, yüksek sermaye ve aktif büyüklüğü sebebiyle dışarıda bırakılmıştır. Bunu makul buluyoruz.
Sektör ortalamalarında kullanılan rasyolara Raporun 13. Sayfasında yer verilmiştir. Ancak 11 ve 12. Sayfalarda hesaplama yapılırken nihai değerlere nasıl ulaşıldığı daha açık bir şekilde ifade edilebilirdi. Hangi katsayının ne ile çarpılıp sonuca ulaşıldığı
belirtilerek raporun anlaşılabilirliği arttırılabilirdi. Sonuç olarak PD/NAD ile 56,454 milyon TL ve PD/DD yöntemi ile 22,636 milyon TL’ lik piyasa değerlerine ulaşılmıştır. Bu da sırasıyla 1,14 TL ve 0,46 TL’ lik pay başına değer anlamına gelmektedir.

D- SONUÇ

Şirket değerini hesaplamada kullanılan Net Aktif Değer ve Çarpan analizi yöntemlerine ilişkin görüşlerimizi raporun C bölümünde belirttik. Değerleme Raporu’ nda da yer verildiği üzere Şirketin son 3 yıldır satış geliri elde etmemiş olmasını risk olarak görüyoruz. Bu nedenle Değerleme Raporu’ nda da gelir üzerinden bir değerleme yapmak mümkün olmamıştır. Ayrıca Şirket, Net Aktif değerine göre yaklaşık olarak sektör ortalamalarından arz ediliyor olsa da, Piyasa Değeri/Defter Değeri oranına göre sektörüne göre primli arz edilmektedir. Sonuç olarak arz fiyatını makul sınırlar içerisinde bulmakla beraber, % 27,35 olarak belirlenen halka arz iskontosunun sektör çarpanları da göz önünde bulundurularak biraz daha yüksek tutulabileceğini düşünüyoruz.

Raporun tamamı için tıklayın.

 

TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!

Google Play'den ücretsiz indirin
SİZ DE BİNLERCE YATIRIMCI GİBİ PARA & BORSA MOBİL UYGULAMASINI ÜCRETSİZ İNDİREREK GÜNCEL PİYASA YORUMLARINA ULAŞMAK İÇİN HEMEN BURAYA TIKLAYIN


Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir