Tavsiye: Endeks Üz. Getiri
Hedef Fiyat, TL 280.00
Güncel Fiyat, TL 151.10
Getiri Potansiyeli: %85
Rönesans Gayrimenkul (RGYAS), güçlü gelir karakteristiğine sahip, yüksek kaliteli varlık bazına sahip bir değer yatırımı tezi sunmakta olup, birden çok yakın vadeli katalizörlere sahip. Yatırım tezimiz; (i) güçlü ve düzenli nakit yaratımı (2026T kiralama brüt karı: ~11.5 milyar TL), (ii) yüksek karlılık görünürlüğü (kira gelirleri ve konut teslimatları) ve (iii) satın alım işlemleri ile inorganik büyüme üzerine kurulu.
Şirketin 225 bağımsız bölümden oluşan konut stoku, orta vadede nakit yaratımını destekleyebilir. Konut teslimatları raporlanan faaliyet marjlarını aşağı çekebilir; bu etki TMS29 (enflasyon muhasebesi) kaynaklı ve büyük ölçüde “optik” nitelikte olacaktır. Bu durum orta vadede manşet karlılık görünümü üzerinde baskı yaratabilecek olsa da, nakit yaratımını desteklediği için temel etkiyi olumlu değerlendiriyoruz.
GIC, hızlandırılmış talep toplama (ABB) yöntemiyle 15 milyon adet B grubu payı (çıkarılmış sermayenin %4,531’i) 140 TL/hisse fiyatla satarak ~2,1 milyar TL brüt gelir elde etti. İşlem, Türkiye ve yurt dışındaki nitelikli kurumsal yatırımcılara gerçekleştirildi. Satış sonrası GIC’nin Şirketteki payı ~%18,38’den ~%13,85’e gerilerken, elde kalan paylar 90 gün lock-up koşuluna tabi olacak. Rönesans Gayrimenkul’ün işlemden herhangi bir nakit girişi olmayacaktır. Ayrıca üç azınlık pay sahibi toplam 72,1 milyon adet payın işlem gören niteliğe dönüştürülmesi için başvuruda bulundu; bu gelişmenin zaman içinde efektif fiili dolaşımı %7,38 seviyesinden yukarı taşıması beklenmekle birlikte, satışların yaratabileceği kısa vadeli arz baskısı (overhang) riskini de beraberinde getirebilir.
Katalizörler: (i) yıl sonu değerleme rapor güncellemeleri; (ii) konut satışlarından nakit girişleri (225 daire); (iii) konut fiyatları için daha destekleyici bir makro zemin; (iv) Optimum İzmir ve Optimum Ankara satın alımlarıyla inorganik büyüme.
Değerleme: Hisse için 280 TL 12A hedef fiyatlı Endeks Üzerinde Getiri tavsiyemiz bulunuyor. Değerlememiz 431,37 TL/hisse seviyesinde NAD’ye (≈142,8 milyar TL NAD) işaret ediyor.
Kaynak: Ak Yatırım