Hedef Fiyat Revizyonu
Hisse Fiyatı (TL): 5,31
Hedef Fiyat (TL): 8,24
Hedef Getiri: %55
14 Mayıs 2025’te 4,29 TL (bedelsiz sermaye artırımı ve temettü öncesi 30,12 TL) hedef fiyat ile yayımladığımız Alarko GYO (ALGYO)’yu 8,24 TL hedef fiyat, %55 getiri potansiyeli ile güncelliyor, coverage listemize tutmaya devam ediyoruz.
2026 Haziran sonunda faaliyete geçmesi hedeflenen Hillside Bodrum Oteli’nin, şirketin Net Aktif Değerine anlamlı bir kaldıraç etkisi yaratmasını bekliyoruz. Hillside Bodrum Oteli’nin 2026 Haziran sonu itibarıyla devreye girecek olması ile ALGYO’nun değerleme dinamikleri üzerinde yapısal bir kırılma olacağını düşünüyoruz. Bağımsız ekspertiz raporuna göre tamamlanmış proje değeri yaklaşık 10,9 milyar TL (KDV Hariç) seviyesinde olan bu varlık tek başına şirketin öngörülen Net Aktif Değeri içinde yüksek bir ağırlığa ulaşmakta ve portföy kompozisyonunu turizm lehine belirgin biçimde yeniden şekillendirmekte. Otelin ilk tam yılında yaklaşık 3 milyar TL düzeyinde gelir, 0,6 milyar TL civarında net nakit akışı, orta vadede ise 6–8 milyar TL bandına yükselen gelir ve 2–3 milyar TL aralığına yaklaşan yıllık net kira geliri elde etmesini beklemekteyiz. Bu profil, ALGYO’nun portföyünde hem büyüklük hem de nakit üretim kapasitesi açısından amiral gemi olma niteliğinde, döviz ağırlıklı ve yüksek marjlı bir turizm yatırımının oluşmasını sağlıyor. Bizim NAD bazlı değerleme yaklaşımımızda, şirket toplam NAD’inin yukarı yönlü revizyonu için başlıca katalizörlerden biri konumunda. Hillside Bodrum’un tam faaliyete geçmesiyle birlikte, portföyde yer alan düşük getirili, ofis ve arsa ağırlıklı varlıklardan; turizm odaklı, yüksek kira geliri ve işletme çarpanlarıyla değerlenen bir varlık setine doğru dönüşüm ivme kazanacaktır. Bu dönüşüm, Alarko GYO’nun NAD’ında anlamlı bir yukarı yönlü potansiyel yaratıyor.
Turizm GYO’suna dönüş süreci 2026 yılında tamamlanacak. ALGYO’nun portföyünde bulunan kira geliri ve ROE’si düşük Şişhane iş merkezini elden çıkarmasının ardından, Haziran sonunda faaliyete geçmesi planlanan Hillside Bodrum Oteli’nin de devreye girmesiyle, portföydeki turizm bazlı gayrimenkullerin payının %85 seviyesine yükselmesini öngörüyoruz. Yatırımın büyüklüğü ve Hillside markasının sektördeki konumu dikkate alındığında, Hillside Bodrum’un yıllık bazda yaklaşık 11,5 milyon dolar gelir üretmesini bekliyoruz. Buna ek olarak, halihazırda faaliyette olan Hillside Fethiye net kira gelirinin yaklaşık 8,5 milyon dolar olacağını öngörüyoruz. Böylece, şirketin turizm bazlı gayrimenkullerinden toplam yıllık 20,5 milyon dolar olacağını projekte ediyoruz. Böylece, şirketin turizm bazlı gayrimenkullerinden toplam yıllık kira gelirinin yaklaşık 20,5 milyon dolar seviyesinde gerçekleşmesini bekliyoruz. Mevcut yüksek kira gelirli gayrimenkulleri ve turizm dışı varlıklardan çıkış stratejisi doğrultusunda şirketin önümüzdeki yıllarda da turizm odaklı gayrimenkul portföyünü arttırarak büyümesini sürdüreceğini değerlendiriyoruz.
Değişen Vergi Mevzuatına Hazırlanan Portföy. 2024 Ağustos ayında değişen vergi mevzuatı uyarınca, karının en az %50’sini temettü olarak dağıtmayan GYO’ların %30’luk kurumlar vergisi istisnasından yararlanamayacak olması, düzenli nakit akışı yaratmakta güçlük çekmeyen GYO’ları ön plana çıkardı.Bu bağlamda, özellikle Haziran ayında Bodrum Hillside otelinin tamamlanması ve portföyde yer alan Eyüp Topçular fabrikası, Maslak ve Büyükçekmece arsaları gibi görece düşük kaliteli gayrimenkullerin elden çıkarılmasıyla birlikte, hem şirketin net borcunda bir azalma takip edeceğimizi öngörüyor hem de şirketin düzenli temettü ödeyen GYO’lar arasına gireceğini öngörüyoruz.
Raporun tamamı için tıklayın.
Kaynak: İnfo Yatırım