Körfez GYO Hisse Yorumu / Neta Yatırım – (17.04.2014)

Körfez GYO Hisse Yorumu

Şirket Hakkında Özet Bilgiler

Bir Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş., “Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.” ünvanı ile 1996
yılında kurulmuştur. Körfez GYO ’nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla
iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası
araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

Körfez GYO portföyü üç ana kalemden oluşmaktadır;

a. Kartal Horizon Projesi: Proje Alanı İstanbul’un Anadolu yakasında Kartal
ilçesindedir. Arsa tercih edilen bir yerleşim yerinde denize nazır olup hazırlanan fizibilite
raporuna göre konut ve ticari alan olarak değerlendirilmiştir. 5.983m²’lik arsa üzerinde inşa
edilmekte olan proje 178 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İki blok halinde inşa edilen
projenin toplam inşaat alanı 43.690 m2, toplam brüt satılabilir alanı ise 27.123 m2’dir. Proje inşaat aşamasındadır.

Diğer yandan projede yer alan bağımsız bölümlerin satışlarına Dumankaya İnşaat tarafından başlanmıştır.

b. Kilyos Arsası: Arsa İstanbul İli Sarıyer İlçesi Kilyos Köyü’nde yer alan
geliştirilmemiş boş imar parselidir. Arsanın yüz ölçümü 8.841 m² ve imar durumu net parsel
alanı üzerinden TAKS:0,10, KAKS:0,20 ve Hmax:6,50 metre olmak üzere konut imarlıdır.

c. Güre Tesisi: İmar haklarındaki iyileşmeler ve 6306 sayılı yasa ile karar alma
süreçlerinin kolaylaşması nedeniyle, 4 Ekim 2013 tarihli Yönetim Kurulu toplantısında,
Şirketin aktifinde bulunan ve tapuda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Köyü, Ilıca Alanı
Mevkii`nde bulunan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması amacıyla projelendirme
çalışmalarına başlanmasına karar verilmiştir. Söz konusu tesisin yıkılarak üzerinde yeni bir
proje geliştirilmesi yapılabilir ve kârlı bir yatırım haline gelmiştir. Arsanın termal su
potansiyelini de değerlendirerek yılın on iki ayı hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde,
mevcut hak sahiplerine muadil devreler verilse dahi, kalan devrelerin satışının ilgi göreceği ve
eskisine göre çok daha büyük inşa edilecek otelin iyi bir kira geliri ve satış değeri oluşturacağı
düşünülmektedir.

Şirketin Halka Arz Gelirini Kullanım Yerleri Hakkında Bilgi

Şirket halka arz gelirini iki ana başlıkta kullanacağını açıklamıştır. Buna göre; elde
edilmesi beklenen net 18.217.165 TL halka arz geliri ile Kilyos arsası üzerinde ve yıkımı
kesinleşen Balıkesir – Güre tesisinin yıkılarak arsaya dönüştürülmesinin ardından buradaki
arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları değerlendirileceği beyan edilmiştir.

Değerleme Hakkında Özet Bilgi

Körfez GYO paylarının halka arzında fiyata esas teşkil edecek değerin belirlenmesi
amacıyla değerleme yöntemleri olarak Net Aktif Değer yöntemi ve Piyasa Çarpanları
Yöntemi kullanıldığı ifade edilmiştir.

1. Net Aktif Değer Yönteminde;

– SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerine
yaptırılan değerleme raporları kullanılmıştır.
– Varlıkların rayiç değerlerinden yükümlülükler düşülmüştür.
– Şirketin 2013/12 yılsonu finansal tablolarındaki stoklar kalemi dışındaki
varlık ve yükümlülükleri de hesaplamaya dahil edilmiştir.
– Bu yönteme göre pay başına net aktif değer 2,30 TL olarak bulunmuştur.

2. Piyasa Çarpanları Analizi Yönteminde;

– Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri ve Piyasa Değeri/Defter Değeri oranları
kullanılmıştır.
– BİST-GYO endeksinde bulunan şirketlerden ölçek uyumsuzluğu
nedeniyle Emlak GYO dışarda bırakılarak kalan şirketlerin oluşturduğu
GYO sektörü örneklemi ve Sadece konut projeleri üzerinde çalışan GYO
ların oluşturduğu benzer şirketler örneklemi olmak üzere iki örneklem
hesaplamaya dahil edilmiştir.
– PD/Net Aktif oranına göre pay başına değer 1,14 TL ve PD/DD oranına
göre pay başına değer 0,46 TL olarak bulunmuştur.

Nihai değerlemede Net Aktif Değer yöntemi %50, PD/NAD %30 ve PD/DD %20
şeklinde ağırlıklandırılmış ve birim pay fiyatı 1,58 TL olarak tespit edilmiştir.
%27,35 oranında Halka arz iskontosu yapılarak 1,15 TL halka arz fiyatına ulaşılmıştır.

Sonuç Olarak Bizim Görüşümüz

Körfez GYO için hazırlanmış olan fiyat tespit raporunun kapsamlı, net ve anlaşılır olduğu
görüşündeyiz. Ancak dikkat çekmek istediğimiz konular şunlardır:

Çarpan analizinde kullanılan PD/NAD ve Net Aktif Değer yöntemlerinin ikisi de
rayiç değer analizine yani net aktif değerlemesine dayanmaktadır ve böylece net
aktif değer toplamda %80 ağırlıkla değerlemeye katılmış olmaktadır.

Raporun tamamı için tıklayın.

TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!

Google Play'den ücretsiz indirin
SİZ DE BİNLERCE YATIRIMCI GİBİ PARA & BORSA MOBİL UYGULAMASINI ÜCRETSİZ İNDİREREK GÜNCEL PİYASA YORUMLARINA ULAŞMAK İÇİN HEMEN BURAYA TIKLAYIN


Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir