Emlak piyasası ve gayrimenkul endeksi

Emlak piyasası ve gayrimenkul endeksi arasındaki ilişki ne kadar faydalıdır? Geleceği tahmin etme konusunda yorumlayabilmemizi sağlar mı?  Yani birinin eksiğini diğeri tamamlamakta mıdır?

Gerek ev almak, kiralamak, gerekse iş yapmak için dükkan, mağaza açmayı düşünenlere piyasa ve endeks verileri aslında yeterince fikir vermiyor diyebiliriz. Zira geçmişin değerlendirmesi olarak görülen bu verilerin geleceğe yönelik analizi için farklı metodlar gerekmektedir.

Bu yazıda Gayrı Menkul Yatırım Ortaklığı Endeksi üzerinden piyasayı analiz edelim. Emlak piyasası ve gayrimenkul endeksi bir arada nasıl değerlendirilmelidir ? Ayrı yazıların konusu olsun.

Emlak piyasası için çok kabaca gösterge olabilecek  gayrimenkul endeksi  200o yılında hesaplanmaya başlandı: o yıl  en yüksek 35.000 değerini en düşük 10.800 değerini gördü. Sonrasında gelen krizler ile gerileme başladı ve 2000 – 2003 yılları içinde minimum 7.800 değerini gördü. Toparlanan piyasa ve büyüyen ekonomi ile birlikte 2006 yılında 45.500 üstüne çıktı. Emlak krizi ile birlikte 2008 – 2009 yıllarında 10.000 seviyesine dek düştü.

Oldukça dalgalı geçen bu yıllar aslında ekonomik gelişmelerle birlikte değerlendirilirse anlam kazanmaktadır. Kiracılıktan ev sahipliğine geçmek veya emlak yatırım yapmak karşılığında endekse yatırım yapmak ne kadar cazip olabilir bunu da düşünmek gerekiyor. Dalgalı piyasalar aslında yöneticilerin güçlü planlama yapamadığının da bir göstergesidir.  Zira piyasa gerçeklerine karşı sağlam duruş ancak farklılık yaratarak gerçekleşebilirki bu da sektör hisselerinde görülen durum değildir. Yönetim kalitemizin de belirleyicisi olarak endeks hareketlerini görebiliriz.

ABD emlak kriziyle başlayan gelişmeler sonucu gerileyen endeks yaklaşık 4 misli artışla 2017 yılında 44.000 seviyesine çok yaklaşmıştır.

Geriye bakınca; 2 sert düşüş ve 2 sert yükseliş görülmesi bir “işlem kanalı” yaratmış mıdır ? Sorusunun da cevabı verilebilir veya sadece bu soru ile de bırakılabilir. Şimdilik bırakalım. İleride döneriz.

Geriye doğru, yıllık bazda analiz ederken, 6 yıllık dilimler halinde inceleyebiliriz. Bu bize analizi basitleştirme açısından da fayda sağlamaktadır.

Son 6 yıllık ortalama 38.100 seviyesindedir ve geçmişle kıyaslayabiliriz: 6 yıllık ortalamaların en yüksek dönemini yaşamaktayız. Bir başka deyişle hızlı yükselişten bahsedilebilir mi ? Geçen yıl, 2016, için de 6 yıllık ortalama yüksek idi:36.900

Bu temponun düzeltme getirmesini bekleyebiliriz. Şu soru da sorulabilir: sadece gayrimenkul yatırım ortaklıklarına bakarak düzeltme beklemek doğru mudur ? Bu sorunun cevabına yönelik gerçek piyasa verileri analizi de bu gelişmeyi yani düzeltmeyi doğrulamaktadır.

Elbette arada, emlak piyasasını hareketlendirecek fırsatlar söz konusudur. Bu da farklı analizlerin konusudur.

www.cemsengezer.com

Finkafe'de Paylaş