Pandemi Sonrası Hızlı Toparlanma Yolunda
Öneri: AL
Fiyat: TL3.91
Hedef Fiyat: TL6.25
Şirket Bilgileri
Hisse Kodu AKFGY
Hisse Öneri AL
Hedef Fiyat (TL) 6.25
Hedef Getiri 60%
Hisse Fiyatı (TL) 3.91
52 hafta fiyat aralığı 2.9-5.16
Hisse Adedi (mn) 345
HAO 12.8%
Piyasa Değeri (TL mn) 1,348
Piyasa Değeri (eur mn) 131
Firma Değeri (TL mn) 3,114
Firma Değeri (eur mn) 326
Net Borç (TL mn) 1,767
Net Borç (eur mn) 181
3A OİH (USD mn) 0.54
3A OİH/HA Piyasa Değ. (%) 3.2%
Kira getirili çeşitlendirilmiş varlık portföyü. 2006 yılında Aksel Turizm Yatırımları AŞ’nin gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi ile kurulan ve 2011 yılında halka arz edilen AKFEN GYO Türkiye ve Rusya’da ACCOR otelleri başta olmak üzere geniş bir varlık portföyüne sahiptir. Şirketin otel varlık portföyü 19 Accor oteli, Kıbrıs Merit Park Otel ve Bodrum Loft Resort’tan oluşmaktadır. Turizm sektörlerindeki varlık portföyüne ek olarak şirket Kredi ve Yurtlar Kurumu ile yapmış olduğu uzun dönemli anlaşmalar ile öğrenci yurtları işletmeciliği alanında da faaliyet göstermeye başlamıştır. Bunun yanı sıra şirketin hali hazırda İstanbul Söğütlüçeşme metro istasyonunda Loft Market adlı bir ticari gayrimenkul projesi devam etmektedir. Ayrıca şirketin Rusya’nın Samara kentinde sahibi olduğu bir ofis varlığı da bulunmaktadır. Şirketin esas faaliyet gelirlerinin tümü kira gelirlerinden oluşmaktadır ve bunun yaklaşık %75’i doğrudan euro cinsinden ya da dolaylı olarak euro’ya bağlıdır.
Zor geçen bir yıldan sonra dünyada ve Türkiye’de turizm toparlanmaya başladı. 2020 yılında pandeminin neden olduğu kapanmalar ve alınan diğer önlemlerden dolayı dünya turist sayısında %90’a varan bir düşüş kaydedilmiştir. Türkiye’de buna paralel olarak yurtdışından gelen ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %70 azalmıştır. Diğer yandan yurtiçi yerleşiklerin otel geceleme sayısındaki düşüş yıllık %30 ile daha sınırlı kalmıştır. Rusya’da ise dışarıdan gelen ziyaretçi sayısının turizm sektöründeki ağırlığının görece düşük olması, Rus vatandaşların başta Türkiye olmak üzere dışarıya seyahat edememesi ve hükümetin nakit tatil desteği vermesi ile 2020 yılında otellerde kalan sayısındaki düşüş %35 civarında kalmıştır. BM Dünya Turizm Örgütü pandemi sonrası dünya turizminin 2022-2023 döneminde hızla pandemi öncesi düzeylere çıkmasını beklemektedir. Gelişmiş ekonomilerde hanehalkı ve şirketlere sağlanan kamu mali destekleri ile tepe noktasına çıkan tasarruf oranlarının da desteğiyle alım gücü yüksek turistlerin özellikle Türkiye gibi gözde tatil yerlerindeki aktivitede hızlı bir toparlanmaya destek vereceğine inanmaktayız. Ayrıca iş seyahatlerinin de pandemi sonrası dönemde kademeli olarak toparlanarak otel doluluk oranlarına olumlu katkı sağlayacağını öngörüyoruz.
Kira paylaşım oranındaki artış ve portföyündeki yeni varlıkların devreye girmesiyle AKFEN GYO’nun VAFÖK’ü hızla artacaktır. Pandemi sürecinde kira gelirleri euro bazında yıllık %55 düşen şirketin 2021 sonunda 17 milyon euro kira gelirine ulaşarak 2019 yılında kaydedilen düzeyi geçmesini bekliyoruz. Bu artışın en önemli nedenleri 1) pandemi sonrası turizmdeki toparlanmaya paralel otel doluluk oranlarının yükselmesi 2) ortalama oda satış ve diğer gelirlerdeki yükseliş, 3) Accor otelleri ile yapılan uzun dönemli gelir paylaşım oranının %75’den %95’e yükseltilmesi ve 4) gelir garantili Öğrenci Yurtları (Kütahya ve Isparta) ve Bodrum Loft Resort’un 2021 yılında gelir yaratmaya başlamasıdır. Şirket yönetiminin etkin maliyet yönetimi ve portföye yeni giren varlıkların ekstra yönetim gideri yaratmamasının yardımıyla şirketin 2021 yıl sonu düzeltilmiş VAFÖK’ünün (varlık değerleme kar/zarar hariç) bir önceki yıla göre yaklaşık 2.5 kat artarak 14 milyon euro’ya ulaşmasını bekliyoruz. Şirketin 2021-2025 döneminde ortalama yıllık %89 VAFÖK marjını rahatlıkla yakalayabileceğine inanmaktayız (2011-2019 arası ortalama %77).
Azalan borçluluk ve artan VAFÖK ile şirket daha yüksek bir piyasa değerlemesini hak ediyor. İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) modelimize göre hesapladığımız 12 ay sonrasının adil piyasa değeri 187 mn euro düzeyinde olup, şirket varlıklarının Kapitalizasyon Oranının euro cinsinden 2021-2025 döneminde ortalama yıllık %6 düzeyinde olacağını tahmin etmekteyiz. Finansal modelimize ve şirketin içinde bulunduğu sektörün olumlu dinamiklerine dayanarak AKFEN GYO hisseleri için 6.24 TL hedef fiyat (12 ay sonrasının) ve 60% hedef getiri ile AL tavsiyesi veriyoruz.
Kaynak: İnfo Yatırım